房企土地渠道拓展、拿地模式创新及风险规避实战培训（2017年10月14日）

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【北京】房企土地渠道拓展、拿地模式创新及风险规避实战培训（2017年10月14日）

房地产培训：房企土地渠道拓展、拿地模式创新及风险规避实战培训

【课程背景】
2017年，随着市场变化和政策边际效应递减，销售、开发投资低位企稳。房价从三四线城市开始回落，但不是急落！
2017的房地产市场以下趋势：调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快。
趋势一：巨头崛起行业集中度再度提升；
趋势二：并购升级大鱼吃小鱼继续演绎；
趋势三：楼市趋稳（2017年料比2016跌一成以上），稳中有升有降；
趋势四：调控长效机制加快落地，稳房价其实就是稳民心。

高房价的根本原因是货币现象，光用经济、人口解释不通，“经济差、货币多”才是主因。“土地财政”就如同悬在地方政府头上的达摩克利斯之剑。在当前经济背景下，中国敏感的资金正在做两件事情：
一、在国内抢资产，包括品牌资产、一二线城市土地资产、保险资产；
二、进行国际化资产配置，在全世界买资产。
为什么房地产会成为中国重要的润滑剂？只有一个理由，中国的金融需要抵押品，如果没有抵押品的话，中国的金融是没有办法运作的，它需要一个大家都相信的抵押品和储蓄罐，那就是房地产。
社会融资总额大约40%进入房地产，而房地产对GDP的广义贡献度不过20%。很多房地产老板说：目前的土地市场和房价正处于风口浪尖，未来将迎来一大波调控。那到底会有哪些调控？

政府曾经用过的三大政策工具箱：
一、提高房贷首付比例；
二、契税、增值税等交易税；
三、重启限购？但限购政策打击力度太大，政府应该不会这么强硬地进行干预？
调整过猛，破产增多，失业增多，宏观经济出大问题？
因城施策，适度调整，必须守住两条底线！
中国经济不能没有房地产。但我们这么大一个国家，能够仅仅依靠房地产一枝独秀吗？房地产不整，肯定出事；整得太狠，马上出大事！
这轮一二线城市的房价上涨远没有停止，一二线城市房价上涨空间还很大。

2017的房地产市场（2017年料比2016跌一成以上）将表现以下特征：
一、上半年销售金额、面积仍继续下滑，全年销售将回落至2015年水平；
二、受政策影响投资增速仍有探底过程，全年增幅在0-5%之间；
三、一、二线市场难拉动新开工量整体增长，2017年将继续低位；
四、土地市场“量跌价升“，集中一、二线热点城市格局难改变。
土地购置面积指标并不会出现大幅增长，整体企业土地购置规模较2016年难有提升。成交金额方面2016年下半年以来的高增长难以持续。
“地价”作为本轮调控的核心之一，与房价息息相关，下一段调控的重点对象，除了各城市针对土地出让设定了熔断、限价等门槛，对于土地拍卖资金从严审查也将抑制土地成交价款不断攀升。总体来看，全年土地成交金额与2016年相持平、继续小幅上涨概率较大。
在目前错综复杂的形势下，我们应该如何把握好方向，走对路子。“笃信常识，创造需求，掌握规律，用户上帝”。卖产品、卖服务、卖生活是我们绕不开的东西，所以笃信常识、创造需求，坚信用户是上帝，这是我们必须遵守的。从平台为王到内容为王，从抢占资源到提供服务，这是我们的不二法门。

【课程对象】
房地产企业总经理、副总、项目总经理、投资总、财务部、投融资部、项目前期部等

【专家导师】
杨老师，国家注册建筑师，高级工程师，东南大学建筑设计研究所在职研究生班毕业。15年房地产企业从业经历，国内设计资深专家，重庆大学房地产MBA班特聘讲师，现供职于江苏嘉城建设管理有限公司副总经理（合伙人），曾任江苏亚东建发集团总工办副主任，副总工程师，南京百胜麒麟建设发展有限公司副总经理兼总建筑师，苏宁环球集团南京浦东建设开发有限公司副总经理兼设计总监，吉林市苏宁环球有限公司常务副总经理，江苏九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师。杨老师从事地产开发15年多，在商业和住宅地产实操、产品设计和市场研发方面有丰富经验。擅长项目决策，执行和监管方面的统筹协调工作，在一、二级开发实践中有较好业绩。精通房地产项目全过程运作，深谙房地产全面预算和成本管控的价值体系、流程、制度和具体管理方法。
授课风格：幽默风趣、生动形象、通俗易懂、案例丰富、理论与实操结合。

【培训内容】
随着房地产行业之间的竞争日趋激烈，房地产开发商越来越重视前期的土地获取，以及房地产市场定位与目标客户的产品需求分析。本次课程，将帮助开发企业提高自身的拿地能力，更有效的规避各种拿地模式和渠道的风险，做好房地产开发项目前期拓展和准备工作。

部分：关于目前的土地市场
1、土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨
2、金融政策为房企添筹码，货币超发助推一二线城市房价上涨
3、房企竞争惨烈没有地就会被淘汰
4、房地产调整的宏观规律及变化应对

第二部分：房地产企业拿地策略
一、房地产企业如何正确的拿地？
1、何谓土地一级开发？
（1）基本概念
（2）延伸理解
2、区域土地开发模式的转变
（1）粗放开发方式向集约开发方式的转变
（2）房地合一方式向房地分离方式的转变
（3）生地开发方式向熟地开发方式的转变
二、八大“勾地”攻略及地产并购实务
1、三种常见的方式
（1）股权转让，XX地产标杆大宗购并xx集团案例
（2）合伙成立项目公司
（3）以联合开发的名义
2、以下方法有局限性
（4）兼并或合并，中交并购绿城案例
（5）在建项目转让，南京xx城项目转让案例
（6）股权托管
（7）变更用地类型
（8）染指“插花规划”
3、房地产并购实务及案例分析
（1）法规政策
（2）交易结构
（3）尽职调查
（4）交易文件
（5）提问与回答

第三部分：房地产企业拿地的创新模式和渠道
一、房地产企业拿地的创新模式和渠道有哪些？
1、土地概述及中国土地供应方式回顾
2、土地拍卖方式的优与劣
3、企业土地储备的战略取舍
4、知名地产企业拿地策略

二、土地一级开发模式解析
1、关于土地一级开发的概述(政府主导、企业主导及一二级联动)
2、土地一级开发的盈利模式
3、土地一级开发的管理模式
4、土地一级开发的融资模式
5、土地一级开发城市运营模式
6、土地一级开发城市营销模式

三、分享标杆房地产成功案例
（如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手，在重要的环节上突破）
1、土地一级开发常见模式及案例
（1）政府主导模式，成功案例：三亚海棠湾
（2）企业主导模式，成功案例：A、上海新江湾城，B、三亚亚龙湾
2、以标杆地产为例的土地一二级开发联动模式详解
（1）万科、恒大、碧桂园等地产大鳄一、二级开发联动模式简介
（2）土地一二级开发的优劣势分析
（3）一二级联动开发模式的选择依据
（4）一二级联动开发模式的操作关键点

四、大宗地块拿地模式分析
1、新区域（中信XX城市）开发模式
2、主题地产（华侨城）模式
3、城市更新（深圳XX地产模式）模式
4、商业综合体（万达、龙湖、华润）带动模式
5、产业地产（华夏幸福）模式

五、拿地阶段房地产企业间的合作模式分析
1、项目公司模式
2、合作开发模式
3、股权收购模式
4、不同模式下的利弊和操作关键点

六、拿地操作
1、土地获取过程中应关注的重点问题
2、土地获取过程中常出现的一些失误
3、如何处理土地获取过程中的政企关系?
4、一些特殊操作方式的利弊

七、如何提升房地产企业的“拿地能力”?
1、综合能力的积累
2、合理的项目信息来源
3、了解及研究政府规划动向
4、品牌价值
5、开发思路的引导性
6、提高资金解决能力
案例：如何拿地？房地产开发拿地操作标准探讨

第四部分：房地产企业各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？
一、一二级联动获取土地实操及风险防范
1、如何成功获取土地一级开发权
2、土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析
3、土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总
（1）前期开发的法律文件
（2）土地一级开发的法律文件
（3）土地一级开发成本类的法律文件
-收购土地及拆迁的文件
-基础设施投资类文件
-前期费用文件
-计入土地一级开发成本的二级开发文件
4、土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？
5、土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析
6、如何策划前期资金投入保障资金安全
8、如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒
9、如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜
10、政府授权的法律文件及需要审批的相关批文、相关手续的办理程序
案例：开发商土地一二级联动开发模式研究及赏析

二、二级市场拿地方式实操及风险防范
1、哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围？
2、招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析
3、企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？症结何在？
4、“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？
5、如何避免“招拍挂”雷区？
6、案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果
7、案例演绎通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧
8、前十大的开发商拿地的十六种模式
案例：土地一级开发业务分享

三、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范
1、“精心策划”的项目转让为何“竹篮打水一场空”？
2、如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效？
3、如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动？
4、如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本？
5、案例展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范？

四、股权收购获取项目实操及风险防范
1、收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍
2、股权收购如何做好合理避税
3、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析
4、通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？
5、案例展现股权收购取得房地产项目实操
6、房地产并购的八大问题
7、房地产开发前期的常见法律风险及其防范对策
案例分析：XXX企业拿地模式及应关注的法律风险

【课程说明】
 [组织机构]：中房商学院
 [时间地点]：2017年10月14-15日 北京（详见报道通知）
 [培训费用]：4500元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
 [联 系 人]：齐老师 18810861546  010-51146322    QQ:1225092981
 [官方网站]：http://www.zhongfang.org.cn
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